J'ai construit ce modèle pour analyser la rentabilité d'un investissement dans un immeuble de bureaux sur une période de détention de dix ans. L'objectif était d'évaluer si le projet générait un retour suffisant compte tenu du capital investi et des risques associés.

Le modèle démarre avec les hypothèses d'acquisition : prix d'achat, frais de notaire, droits d'enregistrement et travaux de rénovation initiaux. J'ai ensuite structuré le plan de financement avec la répartition entre fonds propres et dette bancaire. Les paramètres du prêt incluent le taux d'intérêt, la durée d'amortissement et les covenants financiers à respecter.

Projections des revenus locatifs

Pour les revenus, j'ai modélisé l'évolution des loyers en tenant compte des baux existants, des renouvellements prévus et des périodes de vacance locative. Chaque locataire est suivi individuellement avec sa surface, son loyer au mètre carré, sa date d'échéance de bail et les indexations annuelles. J'ai appliqué des hypothèses de taux de vacance et de délai de relocation réalistes basées sur les données du marché local.

Les charges d'exploitation comprennent les frais de gestion, l'entretien, les assurances, la taxe foncière et tous les coûts récurrents. J'ai également provisionné des dépenses de gros entretien et de renouvellement des équipements selon un calendrier prévisionnel. La fiscalité est calculée précisément avec les amortissements déductibles et l'imposition des revenus fonciers.

Le modèle calcule automatiquement le TRI et le multiple sur capitaux investis. J'ai ajouté une analyse de sensibilité testant l'impact des variations du taux de vacance, du taux de croissance des loyers et du prix de sortie sur la rentabilité finale. Une section waterfall montre la distribution des profits entre la dette et les fonds propres.